Neuer Wohnraum ist kaum noch bezahlbar. Einschließlich Grundstückskosten liegt der Quadratmeterpreis für den Wohnungsneubau in einer deutschen Großstadt laut ARGE im Mittel bei 5.150 Euro. Monatliche Kaltmieten unterhalb von 17,50 Euro pro Quadratmeter seien damit kaum mehr realisierbar. Der daraus resultierende Mangel an Wohnraum hat weitreichende Folgen.
Rund elf Prozent der deutschen Bevölkerung lebten 2023 demnach in überbelegten Wohnungen. Laut den Machern der ARGE-Studie „Wohnungsbau 2024 in Deutschland:
Kosten - Bedarf – Standards“ wirkt sich das nicht nur ungünstig auf den sozialen Frieden aus, sondern begrenzt zunehmend auch die wirtschaftliche Dynamik – ein Teufelskreis.
Technischer Ausbau weist stärkste Kostenentwicklung auf
Doch wie genau kam es eigentlich zu der oft zitierten „Explosion“ der Baupreise? Hierzu schlüsselt ARGE-Studie für den Betrachtungszeitraum vom Jahr 2000 bis Ende 2023 genau auf, wie sich diese Kostensteigerungen zusammensetzen. Es zeigt sich, dass sich die Baupreise bis 2020 analog zur allgemeinen Inflations- oder Preissteigerungsrate entwickelt haben und erst im Zuge der Corona-Krise von einer extrem dynamischen Entwicklung gesprochen werden kann. Insgesamt haben sich die Bauwerkskosten für die Errichtung eines Quadratmeters Wohnraums in Deutschland in den letzten 25 Jahren verzweieinhalbfacht. Allerdings stiegen die Herstellungs- und Bauwerkskosten allein zwischen 2020 und Ende 2023 um über 42 Prozent an. Treiber waren die in der Krise in die Höhe geschossenen Materialpreise, bei denen die hohe Nachfrage die Kapazität der Branche übertraf.
Die geringste Kostensteigerung gegenüber dem Basisjahr 2000 weist der Rohbau mit einem Plus von 100 Prozent auf. Höhere Anforderungen und Ansprüche bei Energieeffizienz und Barrierefreiheit ließen im selben Zeitraum die Kosten im konstruktiven Bereich des Ausbaus um 144 Prozent ansteigen. Die mit Abstand stärkste Bauwerkskostenentwicklung lässt sich jedoch beim technischen Ausbau feststellen. Mit einem Anstieg von 336 Prozent stellen sich laut Studie vor allem technische Gewerke wie Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro als Kostentreiber heraus. Verschärft habe sich die Kostensituation nochmals durch die Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2023 und die damit verbundenen erhöhten Anforderungen im Neubau.
Großteil baulicher Standards ist laut Studie verzichtbar
Ein wesentlicher Kritikpunkt der Studie bezieht sich daher auf zu hohe technische Standards in Folge ordnungsrechtlicher Verschärfungen, bei denen Investitionskosten und tatsächlicher Nutzen in einem ungesunden Verhältnis zueinander stünden. Das träfe besonders auf die CO2- und Energieeinsparung durch höhere Effizienzstandards im Wohnungsneubau zu. Der erhebliche Hebel zur Erreichung der Klimaneutralität liege stattdessen in der beschleunigten Dekarbonisierung der relevanten Energieträger sowie in der Modernisierung und klimaneutralen Anpassung der Bestandsgebäude – und nicht im Neubau. Ähnliches gelte für technische Standards beim Wohnkomfort, für das die Studie exemplarisch den Schallschutz benennt. Der überwiegende Teil der baulichen Standards im Wohnungsbau sei daher – bezogen auf einen angemessenen und guten Wohnstandard – in ökonomischer Hinsicht sowie mit Blick auf tatsächlich wirksamen Klimaschutz verzichtbar, lautet daher eines der wesentlichen Fazits der Studie.
Die Zukunft des Wohnungsbaus ist Low-Tech
Aber wie lassen sich nun konkret die Kosten im Neubausektor senken, wo neuer Wohnraum auch künftig dringend benötigt wird? Anstelle übermäßige Ressourcen gegen künftige Ressourcenverknappung einzusetzen, fordern die Macher der Studie robuste, instandhaltungsarme Konstruktionen mit entsprechender Materialverwendung. Mit einem Wort, die Zukunft des bezahlbaren Wohnungsbaus ist „Low-Tech“. Als beispielhaft führt die Studie in diesem Zusammenhang den Regelstandard E an, den Schleswig-Holstein am 13.09.2023 für die soziale Wohnraumförderung verbindlich eingeführt hat. Anhand mehrerer nach diesem Prinzip der „Possible Practice“ umgesetzter Bauprojekte versucht die Studie aufzuzeigen, dass kostengünstiger und damit rationeller und ökonomischer zu bauen, bereits heute möglich ist. Gegenüber dem derzeitigen Geschosswohnungsbau könnten Gebäude im Regelstandard E demnach gut 25 Prozent günstiger errichtet werden.
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